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Nachricht vom 10.07.2023 
Immobilienbewertung: Wie läuft sie ab?
ANZEIGE | Wie läuft die Wertermittlung einer Immobilie ab? Diese Frage ist nicht nur relevant beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie, sondern spielt auch bei Schenkungen, Scheidungen oder Erbschaften eine bedeutende Rolle. Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, bei welchem verschiedene Aspekte berücksichtigt werden müssen: Standort, Größe, Ausstattung, Alter, Zustand und die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien sind nur einige davon. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über den Ablauf einer Immobilienbewertung und die verwendeten Bewertungsverfahren.
Der Immobilienpreis – wovon hängt er ab?
Zunächst einmal: Wenn Sie den exakten Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung bestimmen lassen möchte, ist es empfehlenswert, sich an zuverlässige Immobiliensachverständige, wie von der Immobilienbewertung Düren, zu wenden. Denn nur Experten mit ausreichend Erfahrung und dem passenden Know-how wissen, welche Faktoren bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden sollten, um den realen Verkehrswert zu ermitteln. Grundsätzlich sind dabei folgende Faktoren ausschlaggebend: die Lage, der Zustand, die Ausstattung sowie die Größe, der Zuschnitt und zu guter Letzt auch und der Bodenwert der Immobilie.
Lage und Entwicklung
Die Lage einer Immobilie ist das wichtigste Kriterium für ihre Bewertung. Es gibt diesbezüglich zwei Perspektiven, die bei der Bewertung berücksichtigt werden: die Makrolage und die Mikrolage. Die Makrolage bezieht sich dabei auf die Region, in welcher sich die Immobilie befindet, während die Mikrolage die direkte Nachbarschaft betrachtet. Eine positive Makrolage zeichnet sich vor allem durch Bevölkerungswachstum und hohe Nachfrage aus, eine attraktive Mikrolage bietet eine gute Infrastruktur und ein angenehmes Wohnumfeld.
Zustand und Ausstattung
Neben dem Standort spielen auch die Ausstattung und der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle für ihren Wert. Dabei werden alle Aspekte der Immobilie berücksichtigt – einschließlich der technischen Ausstattung wie Heizung, Sanitär und Elektrik, sowie des Dachs, der Bodenbeläge, der Fenster und der allgemeinen Bausubstanz. Im Bewertungsgesetz sind dazu verschiedene Qualitätsstufen für diese Ausstattungsmerkmale und Gewerke aufgeführt, an welchen sich ein Immobiliensachverständiger orientiert.
Größe und Zuschnitt
Bei der Bewertung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wird auch die Wohnfläche und die Raumaufteilung der Immobilie berücksichtigt. Die lokale Nachfrage nach bestimmten Wohnungs- oder Hausgrößen spielt hierbei eine entscheidende Rolle: Entspricht die Immobilie beispielsweise nicht den gängigen Größenanforderungen, kann sich dies negativ auf ihren Marktwert auswirken. So sind in Innenstädten aufgrund vieler Einzelhaushalte oft kleinere Wohnungen sehr gefragt, während solche Wohnungen in ländlicheren Regionen möglicherweise schwer vermietbar oder verkaufbar sind.
Bodenwert
Der sogenannte Bodenrichtwert dient als Orientierung für den Wert eines Grundstücks. Er wird regelmäßig von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt, in der Regel alle zwei Jahre. Es handelt sich dabei um einen Durchschnittswert der tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken in der Umgebung.
Verfahren zur Immobilienbewertung
Bei der Bewertung einer Immobilie kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Der Gutachter wählt je nach Art des Immobilienobjekts das passende Verfahren aus oder kombiniert mehrere Verfahren, um den genauen Wert Ihrer Immobilie präzise ermitteln zu können.
Das Vergleichswertverfahren
Das sogenannte Vergleichswertverfahren ist vor allem dann geeignet, wenn Sie den Wert von Immobilien für die Eigennutzung sowie von Grundstücken bestimmen lassen möchten. Im Gegensatz zu anderen Bewertungsverfahren berücksichtigt es am besten die aktuelle Marktlage sowie Faktoren wie Lage, Qualität, Größe, Zustand und Art der Nutzung. Zudem wird untersucht, wie das Grundstück ausgerichtet, gestaltet und erschlossen ist.
Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens greift der Sachverständige in der Regel auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück und wählt daraus vergleichbare Objekte aus. Ein Nachteil des Verfahrens: Sind keine vergleichbaren Immobilien verfügbar, kann der Gutachter kein zuverlässiges Bewertungsergebnis liefern.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine etwas anspruchsvollere Methode zur Wertermittlung von Häusern und Wohnungen. Wie das Vergleichswertverfahren wird auch das Sachwertverfahren hauptsächlich für Immobilien in Eigennutzung verwendet. Dabei wird der Wert des Objekts bestimmt, indem der Bodenwert und der Sachwert des Gebäudes miteinander in Beziehung gesetzt werden. Verschiedene Faktoren wie der Wert des Grundstücks, die Herstellungskosten der Innen- und Außenanlagen sowie die Qualität der Bauteile und deren Alter werden hier berücksichtigt: Anhand dieser und weiterer Aspekte kann der Gutachter die ungefähren Herstellungskosten der Immobilie ermitteln. Das Sachwertverfahren ermöglicht eine präzise Wertermittlung einer Immobilie, vorausgesetzt, es stehen entsprechende Daten zur Verfügung – dies ist in der Praxis jedoch häufig nicht der Fall.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet vor allem dann Anwendung, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt. Hierbei wird nicht nur der Sachwert der Immobilie zur Bewertung hinzugezogen, sondern auch der Ertrag, den der Käufer mit dem Objekt erzielen kann. Bei der Berechnung des Ertragswerts spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie der Wert des Grundstücks, der Liegenschaftszins und die Mieteinnahmen.
Ein Vorteil der Bewertungsmethode: Das Ertragswertverfahren ist besonders gut geeignet, um vermietete Immobilien zu bewerten, da es auf realen Daten basiert. Ein Nachteil dieser Methode ist jedoch die Abhängigkeit des Ertragswerts vom Liegenschaftszins, für den oft nicht ausreichend Daten zur Berechnung vorhanden sind.
Der Ablauf einer Immobilienbewertung
Sie sind sich unsicher, was Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie erwartet? In der Regel können Sie sich dabei auf folgenden Ablauf einstellen:
1. Zunächst gilt es, einen vertrauenswürdigen und erfahrenen Sachverständigen zu kontaktieren und eine Bewertung Ihrer Immobilie anfordern. Ein kompetenter Immobilienmakler unterstützt Sie übrigens nicht nur bei der Wertermittlung, sondern begleitet Sie auch während des gesamten Verkaufsprozesses und steht Ihnen bei Fragen und Anliegen zur Seite.
2. Sie übermitteln dem Gutachter wichtige Unterlagen wie Baubeschreibung, Grundbuchauszüge und Nachweise über Renovierungen.
3. Der Sachverständige analysiert anhand dieser Informationen die Lage der Immobilie und den Grundriss.
4. Anschließend findet eine gründliche Besichtigung der Immobilie statt, um den genauen Zustand und mögliche Mängel zu erfassen.
5. Abschließend verwendet der Gutachter je nach Art der Immobilie ein oder mehrere Bewertungsverfahren und berücksichtigt dabei die vorliegenden Faktoren sowie die allgemeine Marktsituation, um den exakten Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
Fazit
Die Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt beim Verkaufsprozess Ihrer Immobilie – oder auch bei Schenkungen oder Erbschaften. Dabei spielen verschiedene Faktoren wie Lage, Ausstattung, Zustand, Größe und Nachfrage eine Rolle, die mit unterschiedlichen Bewertungsverfahren eine genaue Einschätzung des Immobilienwerts ermöglichen. Wir empfehlen Ihnen, einen kompetenten Sachverständigen zu kontaktieren und den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung professionell bewerten zu lassen. So können Sie sichergehen, einen angemessenen Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen. (prm)
